关于加强小区物业管理工作的调研报告

随着经济社会的快速发展，人民生活水平的逐步提高，市民对改善人居环境需求与物业管理工作滞后的矛盾已日益突出。为破解小区物业管理工作难题，助推文明创建，提升城市居民的幸福指数，市政协组织开展了“加强小区物业管理工作”专题调研活动，通过发放调查问卷、召开座谈会、走访调查等形式，深入了解我市小区物业管理工作现状，广泛征集意见建议，在此基础上形成调研报告如下： 一、基本情况

目前，我市共有各类住宅小区457个。其中，设立业主委员会小区229个，仅占小区总数的一半，远未达到全覆盖的目标；已实施物业管理小区108个，仅占小区总数23.6%，绝大多数老旧小区都是无物业管理小区。现有物业服务企业47家，物业从业人员1300余人，但从业人员普遍年龄偏大、文化层次较低，专业化水平有待提升。总体来看，我市小区物业管理工作水平不高，问题比较突出，既直接影响了社会和谐稳定，也拖了我市文明创建工作的后腿。

二、存在问题和不足

一是思想认识有偏差。各级各部门对小区物业管理工作重视不够，没有将小区物业管理作为社会治理的重要组成部分，未从不断满足人民日益增长的美好生活需要出发，对小区物业管理工作中存在的问题进行全面分析研究，建立行之有效的小区物业管理工作长效机制；多数业主对小区物业管理工作认识有偏差，混淆了小区物业管理与小区治理的概念，将小区治理等同于物业管理，普遍存在“有问题找物业，解决不好就不缴费”的思想。

二是小区自治能力弱。业主委员会是代表和维护全体业主权益的小区自治组织。调研中发现，我市小区业主委员会建设滞后，远未实现全覆盖；同时，受工作经费不足、缺乏监管机制等因素影响，多数业主委员会成员维护业主权益和参与小区物业管理工作的积极性不高，不愿管、不敢管、不会管现象突出，“僵尸型”业主委员会比比皆是；个别业主委员会成员甚至串通物业服务企业打着小区改造、基础设施设备维修的幌子，套取住宅专项维修资金，侵占业主权益。

三是物业服务水平低。大多物业服务企业专业化程度不高，处于粗放经营状态，重收费、轻管理，重效益、轻服务现象突出；物业服务从业人员普遍年龄较大、文化水平不高，仅能提供保洁、保安、绿化等传统型基础服务；物业服务企业履约保证金制度尚未建立，企业随意撤出、不及时办理相关交接手续等现象屡见不鲜。

四是齐抓共管机制缺乏。小区物业管理是一项系统性工作，涉及部门多，由于齐抓共管的协调联动机制缺乏，属地责任、监管责任不力，部门之间相互推诿、扯皮情况时有发生；相关部门未有效对各类项目、资金进行整合，仅从便于本部门工作开展的角度出发，采用“撒胡椒面”的方式进行分散投入，既不能形成小区物业管理工作合力，又无形中助长了业主的依赖和攀比思想，长而久之，业主的自治意识越来越差，政府的投入永远满足不了业主的期望。

五是业主自治意识缺失。部分业主思想观念、生活习惯、行为方式落后，拒交物业费和住宅专项维修资金、乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停乱放、毁绿种菜现象屡禁不绝；一些老旧小区居民习惯于政府“文明创建式”的统包统揽，无视自己作为业主的责任和义务，对需业主自身投入的建设和维修工作不管不问，出现问题就找政府。调研中发现，宁中小区、西苑小区等部分老旧小区的居民多年来一直未缴纳物业费和住宅专项维修资金，基础设施建设全部依靠老旧小区改造资金投入。

六是配套功能历史欠账多。我市住宅小区大多建设于2000年前后，受当初规划设计和建设理念等因素限制，小区建设标准低、体量小，基础设施滞后，配套功能不完善，建筑质量差、停车位不足、公共设施老化、维修资金短缺等问题突出，导致多数物业服务企业不愿进驻。拆迁安置小区内“一区两制、一楼两制”现象存在，部分拆迁安置小区的拆迁安置户按当时的政策免交物业管理费和住宅专项维修资金，却与其他业主享有同等物业管理服务，造成业主之间的心理不平衡，给物业费收缴和房屋维修工作带来诸多不便。

三、加强小区物业管理的几点建议

为加强小区物业管理，改善城市人居环境，不断提高群众的获得感、幸福感、安全感，特提出建议如下：

（一）转变观念，强化顶层设计。

1、加强组织领导。要站在维护社会和谐稳定的高度，将小区物业管理作为推进“五维共治”、文明创建的重要抓手，作为“一把手”工程抓紧抓实；成立高规格的小区物业管理工作领导组，对小区物业管理工作中存在的问题进行全面分析研究，编制符合发展实际的工作规划；建立小区物业管理工作联席会议制度，构建行之有效的指挥体系和长效机制，充实小区物业管理工作力量，高位推动小区物业管理工作，扎实推进各类问题的解决。

2、推进依法治理。要以贯彻《宣城市住宅小区物业管理条例》为契机，强化小区物业管理相关法律法规的梳理和提炼，加大宣传力度，教育和引导广大业主依法履行义务，维护自身权益；开展执法进小区活动，将相关部门的执法事项、联系人、联系方式、监督电话纳入文明创建宣传内容，统一制作宣传牌进行公告，畅通投诉举报渠道，及时掌握小区物业管理中的违法违规线索；加大对小区内乱停乱放、乱搭乱建、毁绿种菜等行为查处力度，引导广大业主转变生活方式，自觉遵守小区物业管理各项规章制度；将拒交物业费行为纳入个人征信范围，发挥人民调解委员会物业调解中心作用，加大拒缴物业费案件的调解和执行力度，并加强宣传，以案说法，引导广大业主树立“花钱买服务”的物业消费理念。

3、做实“红色物业”。借鉴武汉、温州等地“红色物业”先进经验，由组织部门牵头，相关职责部门协作配合，街道和社区抓落实，全面推进“红色物业”建设；加强物业企业党群组织建设，扩大党在物业企业中的组织和工作覆盖；将小区内居住的各领域党员重新组织起来，建立功能性党支部，协助物业企业和业主委员会做好小区物业管理工作，使党员参与小区物业管理工作的“个人行为”变为“组织推动”；整合公安、城管、党建指导、网格管理、志愿服务、应急管理、司法调解、街道、社区、物业企业、业主委员会等各方面力量，组建小区物业管理“红色工作队”，完善“社区吹哨、部门报到、领导销号”工作机制，促使各类优势要素资源向社区集中，形成小区物业管理工作合力。

4、强化工作考核。将小区物业管理工作纳入相关市直部门目标管理考核内容，制定操作性强的考核办法，分解目标任务，细化考核内容，切实增强相关市直部门抓好小区物业管理工作的责任意识；建立小区物业管理工作“双向交叉”考核机制，在强化物业主管部门对街道、社区履行属地管理责任考核的同时，建立和完善街道、社区对相关市直部门履行联动配合责任的考核机制，督促各级各部门落实好小区物业管理工作责任，形成齐抓共管的工作局面，助推小区物业管理工作中各类问题的解决。

（二）明确责任，健全工作体系。

5、突出主体责任。要将业主委员会和楼道长队伍建设作为小区物业管理工作的“牛鼻子”工程抓紧抓实；引导业主中热心公益事业、责任心强的“两代表一委员”和机关事业单位离退休人员加入业主委员会或担任楼道长，提升小区自治组织的整体素质；建立业主委员会成员和楼道长工作经费补贴机制，明确补贴范围和标准，整合文明创建、普法宣传、综治维稳等各类项目资金，并从小区物业管理费、公共设施设备经营收益中拿出一定经费，对业主委员会成员和楼道长给予适当工作补贴，在满足其正常履职需要的同时，提高其工作积极性和主动性。

6、强化属地管理。街道和社区要严格落实属地管理责任，进一步健全工作机制，充实工作力量，明确专人负责小区物业管理工作；要加强对业主委员会建设工作的指导，选优配强业主委员会队伍，并将业主委员会建设情况作为申报老旧小区改造项目的前置条件，督促各小区加快推进业主委员会建设，力争通过2—3年时间，实现小区业主委员会建设全覆盖；编制业主委员会履职清单和办事流程，进一步明晰小区物业管理事务的受理、登记、办理、反馈工作流程，规范业主委员会运作程序；制定业主委员会工作考核办法，强化考核结果运用，将业主满意度评价、审计结果作为业主委员会成员评先表彰和换届的重要依据。

7、落实监管责任。住建部门要加强对物业服务企业管理，强化业务培训，提升从业人员工作能力和综合素质；鼓励企业创新服务理念，积极探索“互联网＋物业”管理模式，推进智慧物业建设；建立物业管理菜单式服务体系，为业主提供一些力所能及的便民服务；督促企业定期公开物业服务、收费、公共收益等情况，接受业主监督；建立履约保证金制度，加强物业服务退出管理，确保小区物业服务的稳定性和连续性；建立物业服务质量考评制度，并将考核结果纳入企业及其法定代表人的信用档案，与物业管理项目招投标和企业评先评优等挂钩，激励物业服务企业不断提高服务质量和水平。

8、加强联动配合。依据《宣城市住宅小区物业管理条例》，结合我市工作实际，进一步明确公安、法院、司法、民政、应急管理、环保、规划、城管、市场监管、经信等相关职能部门在小区物业管理中的职责分工；建立市直部门、街道、社区三方联动工作机制，集中人力、财力、物力，加大对群众基础好、自治能力强的小区投入力度，打造一批小区物业管理“样板工程”，发挥示范带动作用；改进过去简单的“联点共建”工作方式，将应付式的“上门入户”工作变为有针对性的宣传教育，将过去“铺天盖地”的宣传单变为春风化雨式的思想工作，通过小区物业管理中一个个问题的解决，使广大业主的觉悟得到潜移默化的提高。

（三）补齐短板，夯实工作基础。

9、加强基础设施建设。把好新建住宅小区的规划关和验收关，督促开发商严格按规划要求配置、移交小区物业管理各类配套设施设备，妥善解决好建筑遗留问题；结合文明创建、老旧小区改造等工作，整合各类项目资金，加大投入，并通过以奖代补方式，鼓励老旧小区通过综合整治，加强排水排污、道路、停车位、充电桩等基础设施建设，不断增强小区配套服务功能。10、加强维修资金管理。规范住宅专项维修资金的申请、受理、使用、公示等流程，切实维护业主权益；建立老旧小区住宅专项维修资金补缴机制，按照《宣城市城市物业专项维修资金使用管理暂行办法》要求，对未缴交住宅专项维修资金的，在商品房转让时，由不动产登记、房管等部门按规定统一收缴；设立老旧小区应急排险专项资金，统筹好无住宅专项维修资金的老旧小区公共部位、公共设施设备应急排险和维修工作。

11、建立物业管理补贴机制。综合考量小区类型、物业服务类型、物业费收缴情况等因素，通过以奖代补的方式，对承担老旧小区物业管理的企业，给予一定经费补贴；对全市公共物业管理资源进行整合，将一些优质物业管理项目交给承担“无物管”小区管理的企业经营，提升其盈利水平和运营能力；建立特殊困难家庭物业费补助制度，对低保户、五保户等困难家庭的物业费给予适当补贴。

小区物业管理是社会治理的基础工程，是一项涉及面广、关注度高的系统性民生工程。要坚持高位推动，通过转变思想观念、明确责任分工、补齐各类短板，并充分发挥业主委员会的主体作用，切实解决小区物业管理工作中指挥不畅、机制不全问题，不断提升小区物业管理工作水平，为助推“五维共治”、文明创建和人居环境改善奠定更加坚实的基础。