2022年10月27日，宁国市发布了《宁国市新建商品房预售资金监管实施意见》修订版（宁政规〔2022〕10号），现将该政策解读如下：

一、决策背景和依据

决策背景：根据《城市商品房预售管理办法》，我市于2018年12月24日印发了《宁国市新建商品房预售资金监管实施意见》（宁政规〔2018〕8号），自政策发布以来，对房地产市场起到了积极有效的监管作用，但在日常工作中发现，对重点监管资金的拨付节点和拨付比例与工程实际建设进度所需求的资金尚有一定的差距。为进一步创优营商环境，增强新建商品房预售资金监管的针对性和有效性，将预售监管资金更有效的用于项目建设，更好地保障房地产业平稳健康发展，特对《实施意见》相关条款进行修改。

政策依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规规定，以及《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)、《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会 关于规范商品房预售资金监管的意见》(建房〔2022〕16号)文件精神。

二、研判修订过程和政策依据

（一）修订过程。根据相关法律法规规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。为防止在资金监管过程中未能有效发挥预售资金在项目建设时的使用效率，我局对房屋建筑工程各工程进度节点所需工程款项比例做了详细的调研，充分考虑资金的使用比例与项目建设进度是否吻合，并与原《实施意见》相关条款做比较，在征求房地产开发企业的意见后，拟定《实施意见》的条款修改内容。修改内容已经过相关部门多轮讨论、完善，并报市司法局合法性审查、市场监管局公平性审查。

（二）政策依据。《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《城市商品房预售管理办法》第十一条：开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。《住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）文件：商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。

三、制定意义和总体考虑

自2018年政策发布以来，新建商品房预售资金监管对城市房地产开发项目的顺利建设提供了重要的资金保障，本次政策修订，对预售资金监管的流程结构、工程节点、拨付资金比例进行了调整优化，确保将预售资金按不同的工程进度节点更合理的使用到本项目建设中，保证了项目顺利建设、完成竣工验收备案、按期交付使用。商品房预售资金监管的体制机制已全面形成，城市房地产开发建设方式也加快转变，让城市人居环境持续改善，城市治理水平全面提升，购房户买房的合法权益得到有效保障，人民群众获得感幸福感安全感明显增强。

四、工作目标

对全市所有房地产开发项目的预售资金均纳入监管范围。目前监管的房地产开发项目有34个，监管楼栋总数350幢，监管资金余额8.45亿元。确保将预售资金按不同的工程进度节点更合理的使用到本项目建设中，保证了项目顺利建设、完成竣工验收备案、按期交付使用。倾力打造宜居、绿色、智慧的人文城市，不断满足人民群众对购房需求的美好向往。

五、主要内容解读

（一）预售资金监管范围及期限。

开发企业将符合预售条件的商品房对外销售，买受人所支付的购房定金、首付款、后续的分期付款及按揭贷款等所有款项，均应支付到预售资金监管账户，开发企业不得私设账户收取买受人的购房款。监管期限自核发商品房预售许可证开始，至完成住宅小区综合查验后终止。

（二）预售资金监管账户的设置。

开发企业在申请开发项目预售许可时，应当自行选择本地商业银行做为预售资金监管银行，并分幢开设监管账户，银行在分幢监管账户下为每套房屋设置子账户，以对应《商品房买卖合同》做为入账依据。市房管中心负责建立统一的新建商品房预售资金监管系统，通过监管系统对新建商品房预售资金实施信息化管理。

（三）预售资金监管分类及标准。

预售资金监管分为重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金是用于支付建筑安装、设施配套等建设费用的售资金，重点监管资金监管标准为：房屋总层数为6层及以下为2400 元/平方米，房屋总层数为7-11层为2700 元/平方米，房屋总层数为12层及以上为3000 元/平方米。除重点监管资金以外的所有预售资金均为一般监管资金，一般监管资金优先用于项目工程建设和支付税款。

（四）监管资金拨付流程。

一般监管资金拨付：房地产开发企业通过资金监管系统提交《一般监管资金拨付申请表》后，市房管中心在2个工作日内完成审核，审核通过的，房地产开发企业在网上自行打印同意拨付证明，并持同意拨付证明到商业银行开户行办理资金划拨手续。

重点监管资金拨付：房地产开发企业通过资金监管系统提交《重点监管资金拨付申请表》，市房管中心审核相关资料，并对项目工程形象进度进行现场查勘，符合条件的，在2个工作日内完成审核，房地产开发企业在网上自行打印同意拨付证明，并持同意拨付证明到商业银行开户行办理资金划拨手续。

（五）重点监管资金拨付节点及比例。

在项目建设过程中，为保障预售资金在合理的工程进度节点支付使用，将重点监管资金分为8个节点申请拨付：

1.项目地面工程进度达1/2时，累计使用资金额度为重点监管资金核定总额的40%；

2.项目地面工程进度达 3/4时，累计使用资金额度为重点监管资金核定总额的50%；

3.项目主体结构封顶，累计使用资金额度为重点监管资金核定总额的 60%；

4.项目工程进度达主体结构完成并通过验收，累计使用资金额度为重点监管资金核定总额的 70%；

5.项目主体工程外立面竣工结束、拆除脚手架后，通过现场核验，累计使用资金额度为重点监管资金核定总额的 85%；

6.项目单体工程竣工验收备案，累计使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的 95%；

7.完成商品房首次登记，累计使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的 98%，剩余2%重点监管资金，房地产开发企业提供商业银行、国有担保公司等金融机构出具相应额度的保函，可以拨付使用。

8.完成住宅小区竣工综合查验后，解除商品房预售资金监管。

（六）重点监管资金拨付条件。

开发企业在工程建设分别达到规定的8个形象进度节点申请拨付重点监管资金时，市房管中心应当审核相关资料，并对项目工程形象进度进行现场查勘，符合条件的，给予办理重点监管资金使用拨付。对8个工程形象进度提供资料为：

1.项目地面工程进度达1/2、3/4、主体结构封顶，经现场核验，提供现场照片及监理单位出具工程进度情况证明；

2.主体结构完成，提供主体结构验收证明；

3.主体工程外立面竣工结束、拆除脚手架，经现场核验，提供现场照片及监理单位出具工程进度情况说明；

4.单体工程竣工验收备案，提交《建设工程竣工验收备案表》；

5.完成商品房首次登记，提交不动产首次登记证明；

6.完成住宅小区综合查验，提交《住宅小区综合查验备案表》

（七）暂停拨付监管资金的规定。

房地产开发企业如有违反相关规定的行为，市房管中心将暂停监管资金的拨付，并依法查处。具体有：

1.已拨款项未按规定使用的；

2.未将预售款存入监管账户的；

3.未按相关要求进行整改或履行处罚的；

4.未按规定将拨付的监管资金及时支付给相关项目工程建设单位；

5.违反相关规定的其它情形。

六、保障措施

一是加强组织领导，对资金拨付设置受理、审核、审批流程；二是强化项目现场建设进度审核，对企业申请拨付资金的工程进度节点进行现场查看，拍照记录，收集分部分项工程验收资料；三是对拨付资金使用去向严格监管，重点监管资金拨付与施工总包单位及分项配套工程施工单位，确保预售资金用于工程建设；四是运用信息技术落实预售资金监管，从资金入账、拨付比例计算、拨付资金申请、资金拨付等环节全部通过房地产信息管理系统进行管理，排除人为干扰，同时做到银行、企业、房管三方按月对账，确保资金安全；五是加强督查，在预售资金监管工作中，施工、监理等单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的，由行业主管部门按相关法律法规进行处理，并将其违规行为记入该企业信用档案，相关部门工作人员有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法依规予以处理。

解读部门：宁国市房地产管理服务中心

解读人：程志远

联系方式：0563-4033020