关于印发宁国市河沥溪片区高铁片区城市更新项目实施方案的通知

河沥溪街道、西津街道、南山街道，市直有关单位：

《宁国市河沥溪片区、高铁片区城市更新项目实施方案》已经市政府研究同意，现印发给你们，请结合实际，认真组织实施。

宁国市人民政府办公室　　

2024年8月21日　　　

　　　　　（此件公开发布）　

宁国市河沥溪片区

高铁片区城市更新项目实施方案

为切实提升城市功能品质活力，结合工作实际，特制定宁国市河沥溪片区、高铁片区城市更新项目实施方案。

一、指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实习近平总书记关于城市工作的重要论述和党的二十届三中全会精神，顺应城市工作新形势、改革发展新要求、人民群众新期待，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，坚持有效市场与有为政府更好结合，以增强城市发展活力和竞争力为主线，在完善城市功能上下功夫，在提升城市品质上求突破，在激发城市活力上求创新，系统优化城市基础设施、提升公共服务、改善居住环境，协同打造高质量发展、高颜值生态、高效能治理、高品质生活、高水平安全的城市空间。

二、实施目标

深入贯彻落实中央、省、市关于城市更新工作部署，以推进省级现代化中小城市培育试点为引领，调整优化城市功能品质活力，加快转变城市发展建设方式，锚定“追赶江浙、争先江淮”总目标，围绕城市更新“四大行动”，力争用5年时间，在河沥溪片区、高铁片区实施城市更新项目，总面积约7.9平方公里，总投资约为60亿元，争取成为安徽省乃至全国的县域城市更新示范项目。

三、实施原则

（一）坚持以人为本，改善人居环境。紧紧围绕创造高品质生活提升城市功能品质活力，进一步提升城市基础设施保障水平，完善公共服务配套，推进基本公共服务均等化，增强城市综合承载能力和城市韧性，让人民群众在城市生活更便利、更舒适、更优美、更安全，不断实现人民群众对美好城市生活的向往。

（二）坚持规划引领，优化城市空间。紧紧围绕提升城市功能品质活力优化城市规划建设治理，统筹城市生产、生活、生态空间，依据市国民经济和社会发展规划、市国土空间总体规划，高标准、高起点编制城市更新规划，合理制定年度更新改造计划，加强城市空间立体开发，促进土地节约集约利用。

（三）坚持文化延续，注重历史传承。以保护历史文化和环境为前提，做好更新改造设计，注重街道风貌和色彩与地方文化协调结合。做好历史文化保护、延续、传承，充分挖掘和展示历史文化地段、文物及建筑等文化要素和文化内涵，推进实施成本集约、功能复合、文化延续、历史传承的城市更新行动。

（四）坚持有为政府，用活有效市场。强化政府对城市更新的规划管控、政策引导和要素保障，坚持开放创新，持续优化改善营商环境，充分调动各方积极性，积极探索投融资新模式，优化政府投资结构，改革政府投资方式，激活社会投资，拓宽融资渠道，鼓励和支持各类市场主体参与城市更新，着力激发市场活力。

四、实施范围

（一）划定更新区域。河沥溪片区城市更新区域约为3.74平方公里，东至东津河，南至东津路，西至东风路，北至双河路。高铁片区城市更新区域范围约为4.16平方公里，东至仙霞路，南至独山路，西至站前路、双龙路，北至向阳路、胡乐司路。以最终批准的规划为准。

（二）建设运营内容。包括城市更新区域范围内的综合交通、老旧小区改造、环境综合整治提升、公共服务提质升级、开发地块的建设等投资建设内容，同时承担相应的征地征迁成本；道路、公园、公共服务设施内等配套建设的停车位、广告位、智慧停车场、充电桩、光储充放一体换电站、开发地块等运营内容，满足各类群体的价值需求。

（三）建设运营期限。原则上项目整体投资建设运营期为30年，其中项目建设期为5年，项目运营期为25年。

五、实施模式

在城市更新划定区域内，结合城市现状、产业发展、原址安置等，通过土地整理、征迁安置、配套设施等无收益或有一定收益的项目与片区内低效资产盘活、经营性项目建设进行“肥瘦搭配”组合，将土地整理、征迁安置、配套设施等成本计入经营性建设用地，并作为该经营性建设用地出让附带条件。项目实施主体通过带方案土地出让方式获得经营性建设用地，负责本城市更新区域内项目的投资、建设和运营。

六、实施内容

（一）授权实施机构。宁国市政府授权市住建局作为本项目实施机构，负责统筹协调推进各项工作。

（二）授权实施主体。宁国市政府授权具备条件的宁国市属国有企业作为本项目实施主体，负责本项目的投（融）资、建设和运营，并享有划定区域内约定期限的经营权。

（三）确定土地价款。依据自然资源部《支持城市更新的规划与土地政策指引》（自然资办发〔2023〕47号），综合考虑土地整理、拆迁安置、配套设施等成本，以市场评估价为基础按程序确定土地价款。

（四）带方案出让土地。在市场公平竞争原则的前提下，依据国土空间规划及土地使用标准核提规划条件，可在土地供应前，将保留改造建筑的资产处置方式方案、配套设施建设条件或建设工程设计方案、享有约定期限经营权等土地出让前提条件予以明确，按程序纳入供地方案，实施带方案供地，并纳入国有建设用地使用权出让合同。

（五）投资回报机制。项目投资回报来源为项目自身商业运营收益。实施主体按照市场化原则进行自主投资、自主建设、自主运营、自负盈亏。

（六）征迁安置原则。原则上拆建比不应大于2，就近安置率不宜低于50%。丰富货币化安置方式，探索建立“房票”制度，原则上房票仅用于本项目，征迁资金专款专用。

（七）运营管理前置。通过运营前置，确保城市更新在策划、规划、设计等环节体现运营理念，提高城市更新的可持续性；在符合国家现行法律、法规、规范及政策前提下采用O+EPC（运营+工程总承包）模式进行实施。

七、任务分工

为规范本项目的城市更新活动，明确涉及城市更新相关部门的工作任务分工，具体如下：

（一）市住建局。负责研究并制定城市更新政策，组织实施城市更新区域评估工作，划定城市更新区域，组织项目谋划，建立城市更新项目库，组织编制实施方案，优化快速审批流程，统筹建设管理与监督；负责协助做好带方案土地出让、国有资产清查移交、资金监管等工作。

（二）市自然资源规划局。负责城市更新项目年度土地储备计划；负责开展地块收储、征收报批、带方案土地出让等工作；负责组织相关部门审查规划设计方案；负责制定和落实城市更新项目土地出让价款计收规则、带方案土地出让、保留建筑不动产注销首次登记等政策；负责完善规划编制管理，优化规划报批流程。

（三）市财政局（国资委）。负责完善宁国市行政事业单位国有资产处置管理办法；制定出台宁国市行政机关和事业单位经营性国有资产集中统一监管改革方案；推进经营性国有资产清查、划转、移交、注入等工作。

（四）市发改委。负责城市更新新能源项目的审核准入工作，配合做好项目立项工作；负责申请各级城市更新相关投资补助。

（五）市数据资源局。负责城市更新项目备案工作；负责监督城市更新项目的招标采购工作。

（六）市税务局。负责落实城市更新项目中各项税费优惠政策。

（七）市生态环境分局。负责推动环评联评联审，加快环评审批工作。

（八）市审计局。负责依法对国有企业投资项目开展审计监督，聚焦城市更新资金使用的规范性，确保项目高效有序推进。

（九）市征管中心。负责城市更新项目区域内的征收征迁政策的制定；拟定及调整征收征迁任务；指导征收实施单位进行实施，协助监管征迁资金。

（十）征收实施单位（河沥溪街道、南山街道、西津街道）。负责开展土地、青苗及地上附属物测绘评估、补偿登记及房屋性质、面积、户数、人数等情况摸底调查统计工作；建立、保存、管理土地和房屋征收、补偿、安置档案资料；签订征收征迁补偿协议，核算土地和房屋征收成本。

（十一）市城市管理局。负责根据实施方案将城市更新项目新增户外广告权、智慧停车运营收费权等经营权授予实施主体。

八、政策支持

（一）土地政策支持

1.纳入土地储备计划。根据市住建局和实施主体共同确定的投资建设计划和建设时序，做好年度储备计划。对城市更新确定的各类建设项目进行用地保障，确保城市更新区域内国有建设用地优先纳入土地储备年度供应计划。（牵头单位：市自然资源规划局）

2.优化地价计收规则。制定城市更新项目土地出让价款计收规则。改变用途后，补缴土地价款的计收，可以分区域、用地类别，制定以公示地价（或市场评估价）的一定比例核定统一规则。综合考虑城市更新项目土地整理、征迁安置、配套设施、多地块联动改造以及因实施城市更新产生的前期费用等成本，以市场评估价为基础按程序确定土地价款。（牵头单位：市自然资源规划局，市住建局配合）

（二）规划政策支持

1.科学编制专项规划。按照整体统筹、分片实施原则，组织编制宁国市城市更新专项规划，做好专项规划与详细规划衔接，按程序审查通过后，报市政府批准实施。（牵头单位：市住建局，市自然资源规划局配合）

2.合理设置管控指标。在符合国土空间规划的前提下，可统筹城市更新改造项目中涉及大片区或多地块改造的允许容积率进行不同地块之间整体平衡。城市更新区域中对现状建筑无法达到现行标准和规范的区域，在详细规划中对建筑高度、日照、间距、停车配建、密度、绿地率、退让距离等规划指标进行适度优化完善。为满足消防、安全、环保、无障碍标准等要求增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、停车位、配电房等附属设施而产生的新增建筑量不计入规划容积率。城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等零星土地中涉及新建建筑或老旧小区等改造类建筑无法满足建筑退让等现行标准及规范要求的项目，经充分论证并征得城市更新指挥部同意，道路红线在满足消防、安全的前提下，可按照现有道路控制，绿地率及相关退让要求按照不低于现状水平控制。支持将上述内容作为详细规划调整的重要参考，充分考虑规划指标和要求。（牵头单位：市自然资源规划局，市住建局配合）

3.完善施工图审查管理机制。在保障建筑结构安全、有利于保护利用等前提下，组织制定适应既有建筑改造要求的设计审查要点，提高既有建筑施工图审查效率和规范性。对无法满足现行标准的城市更新项目，采用组织专家论证，并将论证意见作为设计、施工图审查、施工、竣工验收等的依据。（牵头单位：市住建局）

4.加强消防设计、审查、验收的衔接。建立适应城市更新中既有建筑改造利用规划、建设、消防的审批管理规则。对涉及既有建筑改造利用的更新项目，依法组织专家评审，防火安全保障方案和专家评审意见作为相关部门审批管理的依据，实施消防验收备案分类管理。（牵头单位：市住建局、市自然资源规划局等部门）

5.允许相近功能综合使用。利用既有建筑发展新产业、新业态、新商业，可实行用途兼容使用。商业、商务办公建筑内，在满足相关标准和规范、符合安全要求前提下，可新增文化、体育、教育、医疗、社会福利和餐饮等服务配套功能。在不违反规划、确保安全且依法征得业主同意的前提下，允许利用小区及周边存量土地，适当增加建筑面积，用于建设配套公共服务设施和基础设施。（牵头单位：市住建局、市自然资源规划局）

（三）资产划转政策

1.宁国市行政事业单位、市属全资国有企业作为资产所有人的，应当主动进行更新；涉及资产划转、移交或者授权经营的，宁国市行政事业单位、市属全资国有企业应当积极洽商、主动配合，依法将土地使用权、产权或经营权依照相关规定无偿划转至实施主体；涉及资产权属不明晰、产证不齐全、经营合同纠纷的，由原产权单位处理完成后，再无偿划转至实施主体。（牵头单位：市财政局（国资委），市住建局、市自然资源规划局、相关行政事业单位和国有企业等单位配合）

2.城市更新区域内需要改变土地权属和房屋所有权的，可以采用货币化安置及实物安置方式进行协商。依法通过征收、房屋买卖、资产划转等方式取得，且经批准的规划中确定需要保留的建筑，由于原权利人放弃不动产权利或房屋征收、收回（收购）导致不动产权利灭失的，不动产登记机构按照土地供应范围，重新办理保留建筑不动产首次登记。规范保留建筑不动产登记行为，制定城市更新中保留建筑不动产登记实施办法，依法依规办理不动产登记。（牵头单位：市自然资源规划局，市住建局、市征管中心配合）

3.涉及城市更新项目的各类设施冠名权、广告权，新建的户外广告、综合管廊、智慧停车、水电气收费、河道清淤、水面滩涂、码头景点等经营权均授予实施主体。（牵头单位：市住建局，市城市管理局、市水利局等相关单位配合）

（四）行政审批政策

1.加快审批速度。组织有关部门联合审查各类更新规划设计方案，限期办理用地、规划审批。各相关审批部门通过打包审批、并联审批、联合审查、告知承诺、容缺受理、压减程序、简化手续、联合验收、帮办服务等方式，提高审批效率。（牵头单位：市住建局、市自然资源规划局、市生态环境分局）

2.加快四证办理。建立提前服务机制，提供特事特办、急事快办、高效便捷的政务服务，协助实施主体完成各项材料的准备，为行政许可阶段打下坚实基础，提高审批效能，加快“四证”办理，推动项目高效落地。（牵头单位：市数据资源局、市住建局，市自然资源规划局等相关部门配合）

3.优化审批环节。精简各类城市更新项目审批事项和环节。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。不涉及建筑主体结构变动的项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查，相关各方进行联合验收。建设项目不增加建筑规模、不改变规划性质、不过大调整建筑风格形式的，以及涉及既有住宅加装电梯的，免于办理建设工程规划许可证。（牵头单位：市住建局、市自然资源规划局、市数据资源局、市生态环境分局）

（五）消防设计审查、验收政策

对不改变现有使用功能和用途的既有建筑改造类项目，当不具备执行现行标准条件时，允许按不低于原建造时的标准水平实施。城市更新项目内的消防设施、消防通道等，因特殊情况无法按照标准设置的，可按不低于现状标准管控，应当在项目规划设计方案中制定相应的防火安全保障方案，并由实施主体委托第三方开展消防性能评价，评价结果作为消防设计审查、验收的依据。（牵头单位：市住建局、市自然资源规划局）

（六）财税政策

1.积极向上争取政策资金支持。重点争取中央财政预算内资金、省级财政城市更新专项资金、地方政府专项债券等各类资金支持城市更新改造项目建设。（牵头单位：市发改委、市住建局、市财政局，市自然资源规划局等部门配合）

2.申请老旧小区改造补助支持。将城市更新相关的老旧小区纳入改造计划，争取中央、省级老旧小区改造补助资金。资金来源和税费减免按照《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）执行。（牵头单位：市住建局，市自然资源规划局、市财政局、市发改委等部门配合）

3.落实相关税费政策。以“无收益、不缴税”为原则，制定落实城市更新项目可依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策。针对城市更新项目实施过程中所发生的取得土地使用权等所支付的金额，在计算土地增值税时，按照相关规定予以扣除。（牵头单位：市税务局，实施主体配合）

九、保障监督

（一）加强组织领导。由市城市更新建设指挥部负责统筹协调重大问题，审定城市更新规划、实施计划、实施方案和政策措施，指导督促工作落实。在市城市更新建设指挥部领导下，市住建局作为城市更新实施机构，依据规定履行城市更新工作职责，成立工作专班，明确目标责任，组织实施推进。

（二）加强部门协同。完善部门协同推进机制，构建市住建局、市自然资源规划局、市财政局、市发改委等相关部门全面参与的协同机制，按照职责分工，有序推进城市更新工作。

（三）完善配套政策。涉及城市更新项目的宁国市有关部门按照实施方案制定征迁、房票、土地、规划、建设、不动产登记、财税、融资、资产处置、资产划转等相关配套文件。

（四）依法依规管理。相关主管部门对实施主体在实施过程中涉及到的更新改造、移交等重大事项进行全过程监管。对实施主体不依法依规实施的，责令限期整改，拒不整改的，依法处理。

（五）引导公众参与。建立健全城市更新公众参与机制，依法保障公众在城市更新活动中的知情权、参与权和监督权。

十、附则

本实施方案适用于宁国市河沥溪片区、高铁片区城市更新区域内的项目。本实施方案由宁国市城市更新建设指挥部办公室负责解释，自发布之日起执行；如遇国家、省、宣城市出台新规定与实施方案相冲突的，从其规定。